NORMATIVE

 

DICHIARAZIONE DELLE PRESTAZIONI ENERGETICHE DEGLI EDIFICI OGGETTO DI ANNUNCIO COMMERCIALE

Delibera IX/ 2555 del 24/11/2011 della giunta regionale della Lombardia.

 

l'obbligo dell'indicazione della classe energetica negli annunci commerciali è oggetto di un decreto nazionale approvato dal Consiglio dei Ministri  all'inizio di quest'anno che recepisce la direttiva comunitaria 2009/28/CE e stabilisce la sua entrata in vigore al 1° Gennaio 2012.

Ogni regione ha competenza diretta a regolamentare la materia e grazie all'intervento di FIMAA Lombardia e di FIAIP Lombardia , la delibera della giunta regionale Lombardia , di cui all'oggetto, ha previsto che l'obbligo di dichiarazione delle prestazioni e delle classi energetiche degli edifici oggetto di annunci commerciali per la vendita e per la locazione ( giornali , manifesti, volantini, siti web, spot radio e televisivi ) sia da considerarsi in capo a tutti i soggetti che effettuino l'annuncio ( " persona fisica , società, cooperativa, associazione, fondazione, ente pubblico o privato, ecc. " )

L'obbligo entra in vigore il 1° gennaio 2012.

In sintesi ..

- Applica l'obbligo a tutti gli annunci pubblicati su giornali, manifesti, volantini e siti web di applicare e dichiarare  in evidenzia la disciplina dell'efficienza energetica in Edilizia degli edifici oggetto di annuncio commerciale per vendita o locazione, in applicazione dell'art.9, comma 1, e dell'art.25, comma 3, della L.R. 24/2006 e certificazione degli enti pubblici.

 

 

DAL 1° di LUGLIO 2010 L'ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA DIVENTA  OBBLIGATORIO PER LE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI .

 

In  attesa delle linee guida nazionali è l'attestato di qualificazione energetica ( AQE ) a determinare le prestazioni energetiche degli edifici nel nostro paese , un documento transitorio introdotto dal D.Lgs. 311/2006, che sostituisce l'attestato di certificazione energetica ( ACE ) nelle regioni tuttora sprovviste  del decreto attuativo della normativa nazionale , fino all'entrata in vigore delle linee guida nazionali.  L'obbligo di dotazione riferito agli immobili di nuova costruzione o che abbiano subito interventi di ristrutturazione importanti ( ossia realizzati in forza di permesso di costruire ovvero DIA , rispettivamente richiesto e presentata in data successiva all'8 ottobre 2005 ) , grava in capo al costruttore, per tutti gli altri edifici, l'obbligo di dotazione è previsto in capo al venditore.

 

 

COS'E'  IL CERTIFICATO ENERGETICO ?

 

La certificazione energetica non è altro che un certificato dal quale si può capire come è stato realizzato l'edificio dal punto di vista dell'isolamento della coibentazione e quindi in che modo il fabbricato possa contribuire ad un risparmio energetico. In sostanza consiste in una conseguente dei requisiti energetici integrati di un immobile con conseguente certificazione e attribuzione di una certa classe energetica .

Un esempio .... sicuramente vi sarà capitato di acquistare un elettrodomestico; che sò un frigorifero , una lavatrice ecc .. Ognuno di questi elettrodomestici in base al consumo energetico rientra in una determinata classe : A, B ecc. D'ora in avanti si potrà fare un discorso similare anche per i nostri edifici i quali anche loro in base al consumo energetico rientreranno in una determinata classe di consumo energetico .

 

 

COSA SI PAGA ? INFORMAZIONI UTILI SULLE SPESE …

 

In particolare sono possibili diversi casi che riguardano la cessione di fabbricati abitativi.

1)    se il cedente è rappresentato da un soggetto Iva e la cessione è effettuata da un’impresa costruttrice (che ha ristrutturato) entro 4 anni dall’ultimazione, l’Iva si paga obbligatoriamente e in questi termini: 4% se prima casa, 10% se il fabbricato non è di lusso o ristrutturato, 20% se il fabbricato è di lusso.

2)    L’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono ciascuna di 168 euro.

3)    2) se il cedente è un soggetto Iva e la cessione è effettuata da impresa non costruttrice o da impresa costruttrice o che ha ristrutturato dopo 4 anni dall’ultimazione, la vendita è esente Iva.

Se l’acquirente ha i requisiti per la prima casa, l’imposta di registro è del 3%, quella ipotecaria e catastale ciascuna di 168 euro.

Se l’acquirente non presenta i requisiti di prima casa, l’imposta di registro è il 7%, quella ipotecaria del 2% e quella catastale dell’1%.

4)    la cessione avviene tra privati e quindi tra soggetti senza partita Iva. Se l’acquirente possiede i requisiti           per la prima casa, l’imposta di registro è del 3%, quella ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

5)    Se invece il compratore non possiede tali requisiti, l’imposta di registro è il 7%, quella ipotecaria al 2% e quella catastale all’1%.

 

NUOVE REGOLE PER PROPRIETARI E INQUILINI

 

E sulla locazione

1)  se è effettuata da un privato, l'imposta di registro è del 2%

2) se è effettuata da un soggetto Iva, la locazione diventa Iva esente, con l'imposta di registro sempre al 2%.

Questa è la grande novità dell'art. 10 comma 8 della legge: che in pratica sancisce l'esenzione dell'imposta sul valore aggiunto per tutte le locazioni di fabbricati, ad eccezione però di quelli strumentali.

 

ALLA STIPULA DEL ROGITO SI HA L’ OBBLIGO DI DICHIARARE CHE...

 

Le nuove dichiarazioni che è necessario inserire nei rogiti di compravendita devono essere rese in forma di "dichiarazione sostitutiva di atto notorio".

Ciò vuol dire che se viene dichiarato il falso si rende applicabile la sanzione penale per falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico, vale a dire la reclusione fino a due anni ai sensi dell'articolo 483 del Codice penale. Cosa deve contenere?

1) se il pagamento del prezzo è avvenuto in contanti (la somma in questo caso non può superare i 12mila 500 euro, ai sensi della norma antiriciclaggio)

2) se il pagamento è avvenuto mediante bonifico bancario (indicare gli estremi) o mediante assegni bancari, circolari o postali (indicare gli estremi e la banca emittente o trattaria il numero degli assegni). se ometti di dichiarare o dichiari il falso La norma non riguarda solo i pagamenti effettuati a saldo in sede del rogito ma anche quelli effettuati anteriormente a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.

Non si applica invece nei contratti preliminari, in questo caso infatti non c'è trasferimento di diritti reali immobiliari.

Se le dichiarazioni saranno rese in modo incompleto o mendace la nuova legge stabilisce l'applicazione della sanzione penale per falsità ideologica, oltre che una sanzione amministrativa da 500 a 10mila euro.

I beni trasferiti saranno inoltre assoggettati ad accertamento di valore da parte del Fisco che potrà pretendere la tassazione della compravendita sulla base del valore di mercato anche quando i contraenti abbiano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.

 

LA CEDOLARE SECCA :

 

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la "cedolare secca sugli affitti".

Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011).

E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

l’Irpef e le relative addizionali

l’imposta di registro

l’imposta di bollo.

E ancora:

l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.

L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.  I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’ importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate: nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%. Il versamento dell’acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell’acconto Irpef, e quindi in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a euro 257,52. Se l’importo dovuto è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui: la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse la seconda, del restante 60 %,  entro il 30 novembre 2011.

L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare: l’acconto da versare entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre.

L’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre. A partire dal 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.

Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni  o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

 

 

 

 

 

FIDEILLUSIONE ASSIVURATIVA A TUTELA DEL PUBBLICO PER ACQUSTI SUGLI IMMOBILI

DI NUOVA COSTRUZIONE

 

Non tutti coloro che desiderano comprare una casa “nuova”, ovvero in costruzione, sono al corrente di alcuni diritti fondamentali .

 

–  polizza fideiussoria a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere dall’acquirente per l’acquisto dell’immobile in costruzione.

 

La sanzione apprestata dall’ordinamento per la violazione dell’obbligo della prestazione della garanzia fideiussoria è la nullità del contratto per mancato rilascio della polizza.

 

La polizza deve essere rilasciata da banche, compagnie di assicurazione o intermediari finanziari sottoposti ai controlli ed alla sorveglianza della Banca d’Italia.

Il rilascio e la consegna della polizza  all’acquirente della casa serve a garantire  al suddetto consumatore la restituzione delle somme versate o ancora da versare al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi dell’impresa come il fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, amministrazione straordinaria, o esecuzione immobiliare.

L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione in capo all’acquirente.

 

La riforma è stata dunque estremamente utile per aumentare la tutela dell’acquirente della casa in costruzione.